Czym jest umowa przedwstępna? Wyjaśnia mecenas Joanna Olak-Winkowska

Umowa przedwstępna to w uproszczeniu umowa, przez którą jedna ze stron – lub też obie – zobowiązują się do zawarcia w przyszłości z góry oznaczonej umowy zwanej przyrzeczoną. Pozwala ona zatem zabezpieczyć interesy i stosowana jest między innymi przy sprzedaży nieruchomości. Kiedy jeszcze można zawrzeć umowę przedwstępną i jaka powinna być jej treść. Najważniejszymi informacjami dzieli się radca prawny Joanna Olak-Winkowska, której kancelarię można znaleźć w Gdańsku.

Zastosowanie umów przedwstępnych

Jak tłumaczy mecenas Joanna Olak-Winkowska, umowy przedwstępne podpisywane są między stronami wtedy, kiedy nie chcą one lub z jakichś względów nie mogą zawrzeć umowy przyrzeczonej, ale wyrażają jednak chęć zawarcia jej w przyszłości. Przykładowo umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości ma zagwarantować stronom gwarancję, iż w późniejszym – ściśle określonym czasie – dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie tylko jednak przy sprawach nieruchomościowych można zastosować tego typu dokumenty. Umowy przedwstępne coraz częściej poprzedzają zawarcie umów również z dziedzin:

• prawa spadkowego – np. umowa o zrzeczenie się dziedziczenia,

• prawa rodzinnego – np. umowę majątkową małżeńską czy umowę podziału majątku po rozwodzie,

• praw prawy – np. umowy o pracę czy kontrakty,

• prawa spółek – np. umowa spółki handlowej.

Treść umowy przedwstępnej

Treść umowy przedwstępnej musi być powiązana z treścią umowy przyrzeczonej, a to oznacza, iż musi ona wskazywać na istotne postanowienia właśnie umowy przyrzeczonej. Jest to istotne pod rygorem nieważności umowy przedwstępnej. Dla przykładu umowa przedwstępna umowy sprzedaży nieruchomości musi określać dokładnie przedmiot zbycia oraz jego cenę.

Opcjonalnie – nie wpływa to na ważność umowy przedwstępnej – może znaleźć się w niej również informacja dotycząca:

• terminu zawarcia umowy przyrzeczonej,

• kar umownych,

• umownego prawa odstąpienia,

• zadatku.

Radca prawny Joanna Olak-Winkowska podkreśla zatem, że każda umowa przedwstępna powinna być tworzona indywidualnie po rozpatrzeniu wielu czynników, co warto zlecać prawnikom. Nigdy nie powinno się zaś korzystać z gotowych szablonów.

Formy umowy przedwstępnej

W zależności od tego, w jakiej formie została zawarta umowa przedwstępna, mogą zaistnieć inne  skutki w przypadku ewentualnej odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej przez którąkolwiek ze stron. Mecenas Joanna Olak-Winkowska zapewnia, że nic nie stoi na przeszkodzie, by umowę przedwstępną zawrzeć w formie ustnej. Postać pisemna gwarantuje jednak silniejszy skutek i prostszą walkę o odszkodowanie czy zapłatę kary umownej po braku wyrażenia chęci na podpisanie umowy przyrzeczonej.

Ponadto, jeśli umowa przyrzeczona ma formę aktu notarialnego strona poszkodowana może wystąpić do sądu o zastąpienie wyrokiem sądu oświadczenia woli drugiej strony umowy. W takiej sytuacji umowa przedwstępna i jej postanowienia wejdą w życie bez konieczności jej podpisania.