Wycena nieruchomości dla banku

Większość osób finansuje zakup mieszkania, wspomagając się kredytem hipotecznym. Zanim jednak bank przekaże nam określoną kwotę, należy dopełnić wielu, często dość skomplikowanych, formalności. Cała procedura kredytowa zajmuje kilka tygodni. W tym czasie należy dokonać wyceny domu lub mieszkania, które chcemy kupić. Po co to robić? Komu zlecić to zadanie?

W jakim celu bank wycenia nieruchomość?

Ceny nieruchomości na polskim rynku są wysokie. Wysokie są więc i kredyty hipoteczne, które udzielane są przez banki. Choć tego typu pożyczki należą do najniżej oprocentowanych, miesięczna rata kredytu wynosi zwykle około 1000 złotych lub powyżej. Jest to znaczne obciążenie dla domowego budżetu. Zwłaszcza że jest to obciążenie długoterminowe. Zawsze istnieje więc ryzyko, że kredytobiorca nie będzie w stanie spłacić długu w całości. Nieruchomość stanowi zabezpieczenie dla banku na wypadek takiej właśnie sytuacji. Jeśli kredytobiorca nie będzie regulował należności w terminie, mieszkanie lub dom stanie się własnością banku. Wycena nieruchomości pozwala kredytodawcy upewnić się, że ponoszone przez niego ryzyko jest akceptowalne i nie będzie wiązać się z ewentualną stratą.

Kto dokonuje wyceny nieruchomości?

Wyceny nieruchomości może dokonać odpowiednio przeszkolony pracownik banku, jednak najczęściej zadanie to zleca się doświadczonemu rzeczoznawcy majątkowemu. Specjalista dokonuje wyceny na piśmie, co określa się mianem operatu szacunkowego. Ma on status dokumentu urzędowego. Niektóre banki współpracują tylko z wybranymi rzeczoznawcami, inne zaś przyjmują dokumentację sporządzoną przez fachowca „z zewnątrz”. Zdarza się, że za wartość nieruchomości uznaje się jej cenę transakcyjną, ale są to bardzo rzadkie przypadki. Decydując się na zakup domu/mieszkania – czy to z rynku pierwotnego, czy też wtórnego –  zwykle musimy przygotować się na wizytę rzeczoznawcy.

Cena transakcyjna a operat szacunkowy

Cena transakcyjna to kwota, która widnieje na umowie kupna-sprzedaży nieruchomości. Jak wyjaśnia pani Anna Nackowicz-Ciućka – rzeczoznawca majątkowy z Głuchołaz – może się ona różnić od wartości nieruchomości obliczonej przez specjalistę. Dzieje się tak zwykle przy zakupie mieszkania z przetargu. Szacunkowa wartość nieruchomości będzie wyższa również wtedy, gdy zadeklarujemy remont lokalu. Stosunek między kwotą kredytu a wartością domu/mieszkania określa wskaźnik LTV. Im jest on bardziej atrakcyjny, tym lepsze warunki kredytu hipotecznego możemy uzyskać np. niższą marżę czy brak konieczności zakupu dodatkowego ubezpieczenia. Warto zaznaczyć, że za pracę rzeczoznawcy płaci zazwyczaj osoba, która stara się o udzielenie kredytu hipotecznego. Koszt wyceny jest wynikiem nakładu pracy jaka została wykonana przy sporządzaniu operatu szacunkowego, rodzaju nieruchomości  i jej stopnia złożoności oraz  celu wyceny.  Inaczej mówiąc koszt wyceny budynku mieszkalnego będzie niższy w porównaniu z wyceną hali przemysłowej czy też hotelu.

Jak długo jest ważny operat szacunkowy

Operat szacunkowy może być wykorzystany tylko do celu dla jakiego został sporządzany tzn. operat sporządzony do celu sprzedaży nie może być wykorzystany do celu zabezpieczenia wierzytelności Banku. Operat szacunkowy zgodnie z art 156. Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami jest ważny przez okres 12 m-cy od daty jego sporządzenia chyba, że nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub innych istotnych czynników takich jak zmiana przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan nieruchomości i innych.

W obecnym czasie jakim jest Pandemia Covid-19, gdzie Banki zaostrzyły rygory przyznawania kredytów hipotecznych ( niektóre z nich wymagają nawet 30 % wkładu własnego),  klienci często na własną rękę szukają banku który udzieli im kredytu. Wtedy rozwiązaniem jest sporządzenie operatu szacunkowego u jednego rzeczoznawcy, który będzie służył do uzupełnienia dokumentacji przy ubieganiu się o kredyt w kliku Bankach.