Umowa najmu. Jak powinna być skonstruowana?

Najem mieszkania jest coraz bardziej popularnym sposobem na uzyskanie dodatkowego źródła dochodu. Dzieje się tak, ponieważ popyt na wynajęcie mieszkania nie maleje. Lokale wynajmują zarówno studenci, jak i osoby pracujące, których nie stać na zakup własnego M4. Niezależnie od tego, czy to my wynajmujemy mieszkanie komuś, czy też sami decydujemy się na wynajem lokalu od kogoś, warto wiedzieć jak powinna być skonstruowana umowa najmu.

Najem lokalu mieszkalnego jest czynnością uregulowaną w kodeksie cywilnym oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązany jest do płacenia wynajmującemu ustalonego między nimi czynszu.

Jeśli wynajmujemy lokal na więcej niż rok, jesteśmy zobowiązani zawrzeć umowę na piśmie. Sprawdź, co powinna zawierać.

Oznaczenie stron i przedmiot wynajmu

Każda umowa najmu powinna zawierać przede wszystkim dokładne oznaczenie stron, czyli dane wynajmującego oraz najemcy. Będą to imię, nazwisko, adres zameldowania, seria dowodu osobistego.

Kolejne dane powinny dotyczyć wynajmowanego przedmiotu, czyli mieszkania. Potrzebny będzie dokładny adres lokalu (miejscowość, ulica, numer lokalu), a także jego opis: ilość pomieszczeń, opis wyposażenia, ustalenia dotyczące ewentualnych powierzchni przylegających, jak piwnice czy miejsca parkingowe. Jeśli to my jesteśmy wynajmującym, pamiętajmy, aby złożyć w umowie pisemne oświadczenie, że jesteśmy właścicielem mieszkania.

Zobowiązania

Konstrukcja umowy najmu zakłada także zobowiązania obu stron. Wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy rzeczy do używania na czas nieoznaczony lub oznaczony. Ma on obowiązek zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwią najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej oraz dźwigów osobowych.

Z kolei najemca zobowiązuje się do zapłaty czynszu w zamian za korzystanie z lokalu oraz utrzymania lokalu i pomieszczenia we właściwym stanie technicznym oraz higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego.

Opłaty

Następnym punktem w umowie najmu powinien być punkt, dotyczący czynszu, dodatkowych opłat oraz terminów zapłaty. Warto zatem tego typu umowę sporządzić na przykład w kancelarii adwokackiej Katarzyny Kamienowskiej, by mieć pewność, że zawiera wszelkie niezbędne elementy.

Czynsz powinien być jasno określony, a dodatkowe opłaty to opłaty za zużycie gazu, wody oraz energii elektrycznej. Dodatkową opłatą zwrotną, wnoszoną przed wynajmem, będzie kaucja, która nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Jest to zabezpieczenie dla wynajmującego w przypadku zniszczenia lokalu przez najemcę.    

Terminy

W umowie najmu nie może zabraknąć także wskazania początkowego i ostatniego dnia trwania umowy, chyba że jest zawierana na czas nieokreślony, co również powinno zostać jasno wskazane w umowie.

Nie może zabraknąć także okresu wypowiedzenia. W przypadku umowy na czas określony jest on zazwyczaj dokładnie określany przez wynajmującego. Jeśli umowa jest zawarta na czas nieokreślony, zgodnie z art. 673 § 2 k.c., jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, termin wypowiedzenia to najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, jeśli czynsz jest płatny miesięcznie – miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.