Służebność w prawie polskim według kodeksu cywilnego

Brak dogodnego dostępu do działki może okazać się bardzo poważnym problemem, uniemożliwiającym efektywne korzystanie z niej lub nadmierny wzrost kosztów jej utrzymania. Na szczęście w polskim kodeksie cywilnym znajduje się rozwiązanie dla takich sytuacji. Mowa tutaj o tak zwanej służebności. Na czym ona polega, jakie są jej rodzaje i jak można ją ustanowić?

Czym jest służebność

Zgodnie z definicją zawartą w art. 285 KC, służebność stanowi obciążenie nieruchomości – np. działki – na rzecz właściciela innej nieruchomości, nazywanej nieruchomością władnącą. Treść służebności może przewidywać, że właściciel nieruchomości władającej w pewnym ograniczonym zakresie korzysta z nieruchomości obciążonej. Inną możliwością jest przyjęcie, że właściciel nieruchomości obciążonej nie może podejmować w stosunku do niej określonych działań lub wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władającej przysługują. Celem takiego rozwiązania jest – zgodnie z tym samym artykułem – wyłącznie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części. Jak to wygląda w praktyce?

- Wyobraźmy sobie, że posiadamy działkę, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej

– mówi przedstawiciel Kancelaria Radców Prawnych Marek Zielińska Markowicz s.c. 

– Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego w takiej sytuacji możemy podpisać z właścicielem sąsiedniej działki umowę, na mocy której zostanie ustanowiona służebność drogi koniecznej. Warto zwrócić uwagę, że mowa tutaj o odpowiednim dostępie, a nie jakimkolwiek dostępie. Służebność drogi możemy ustanowić również w sytuacji, jeśli działka ma dostęp do drogi publicznej, jednak dojazd nią kosztowałby nas zbyt dużo czasu i pieniędzy lub z innego powodu byłby dla na niekomfortowy

Jak może zostać ustanowiona służebność?

Najdogodniejszą formą ustanowienia służebności jest podpisanie przez strony stosownej umowy w formie aktu notarialnego. Nie zawsze jednak jest to możliwe ze względu na brak porozumienia między stronami. W takiej sytuacji służebność może zostać ustanowiona na mocy orzeczenia sądowego – orzeczenia takie są w szczególności wydawane w przypadkach służebności drogi lub służebności przesyłowej, polegającej na tym, że zyskujemy prawo zbudowania na terenie działki służącej urządzeń niezbędnych do zapewnienia naszej działce dostępu do mediów, np. wody lub prądu. W przypadku kiedy staramy się ustanowienie służebności, warto skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika. Ostatnią z możliwości jest nabycie służebności przez zasiedzenie, a więc korzystanie z danego urządzenia – np. drogi – przez dłuższy czas.

Rodzaje służebności

Kodeks cywilny wyróżnia trzy rodzaje służebności:

• Gruntowe – opisane w art. 285 - 295
• Osobiste – opisane w art. 296 – 305
• Przesyłu – opisane w art. 3051 - 3054

W innych artykułach znajdziemy wzmianki o specyficznych typach służebności, np. wspomniany art. 145 mówi o służebności drogi, jednak de facto nie mamy tu do czynienia z odrębnym rodzaje służebności – jest ona kwalifikowana jako służebność gruntowa lub osobista. Warto zwrócić uwagę, że służebność osobista nie jest przypisana do gruntu lub do konkretnej osoby – nie może ona zostać przeniesiona na inną osobę.