Jak wygląda proces wyceny nieruchomości?

Wycena nieruchomości, która przeprowadzana jest przez uprawnionego rzeczoznawcę, może dotyczyć działek, gruntów rolnych, domów jednorodzinnych i wielorodzinnych, a także kamienic, czy obiektów przemysłowych. Wielokrotnie proszą o nie zatem klienci indywidualni sprzedający swoje mieszkania, czy ci biznesowi, chcący zakupić grunty pod budowę hali magazynowej. Dowiedz się zatem, jak wygląda proces wyceny nieruchomości.

Podstawy wyceny nieruchomości

Podstawą do przygotowania wyceny nieruchomości są obszerne informacje, zawsze potwierdzone stosownymi dokumentami. Czynników wpływających na ostateczną wartość rynkową, którą nigdy nie należy mylić z ceną, jest zatem nawet kilkadziesiąt! Ważny jest określony stan techniczny nieruchomości, czas jej eksploatowania przez zbywającego, a także warunki ekonomiczne na rynku lokalnym oraz krajowym. Uwzględnione zawsze zostają również czynniki prognostyczne. Dla przykładu może nim być planowana budowa szkoły, basenu, czy marketu na danym osiedlu, co zwiększa jego atrakcyjność i może, choć nie musi, wpłynąć także na cenę.

Ważną kolejną podstawą do wyceny, są także przepisy prawa. Mowa o ustawie o gospodarce nieruchomościami, która mówi o tym, iż każda wycena musi być przeprowadzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, kierującego się etyką zawodową i przede wszystkim bezstronnością. Ich rynkowe zapotrzebowanie jest dzisiaj olbrzymie. Z usług rzeczoznawców korzystają dzisiaj banki, sądy, szpitale, urzędy, inwestorzy, rolnicy, oraz setki klientów indywidualnych. Polecanym dla nich ośrodkiem consultingowym, jest zatem firma Expert Marek&Adrian Górniak. Z jej pełną ofertą zapoznasz się na dedykowanej stronie www.

Metody wyceny nieruchomości

Rzeczoznawca majątkowy dysponuje wieloma metodami wyceny, które określone są m.in. w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Dobór metody wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego determinuje cel dla jakiego przygotowywana jest wycena oraz rodzaj wycenianej nieruchomości. Głównymi podejściami wyceny są podejście porównawcze, dochodowe, mieszane oraz kosztowe z stosownymi metodami i technikami w obrębie podanego podejścia. W pierwszym przypadku dokonuje się porównania wycenianej nieruchomości ze sprzedanymi nieruchomościami podobnymi na rynku lokalnym na podstawie zawartych aktów notarialnych. W drugim przypadku dokonuje się oszacowania poziomu możliwej do osiągnięcia stawki czynszu dla wycenianej nieruchomości, kosztów operacyjnych oraz stopy kapitalizacji dla odpowiedniego sektora nieruchomości. W podejściu kosztowym określa się wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, np. budowa takiego samego domu jednorodzinnego. Podejście mieszane oparte jest jak sama nazwa wskazuje na elementach podejścia porównawczego/dochodowego oraz kosztowego.

Operat szacunkowy przy wycenie

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa jedynym akceptowalnym z formalnego punktu widzenia dokumentem określającym wartość nieruchomości jest Operat Szacunkowy. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wycen nieruchomości dla postępowań administracyjnych, zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy (kredytów hipotecznych), sądowych, spadkowych, skarbowych, egzekucyjnych, indywidualnych i innych zobowiązany jest do przygotowania operatu szacunkowego, a jego zawartość szczegółowo określają zapisy rozporządzenia Rady Ministrów „w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego”.