Operat szacunkowy – kilka słów o wycenie nieruchomości

Sprzedaż lub kupno różnego rodzaju nieruchomości to skomplikowany proces, za którym praktycznie zawsze stoją spore pieniądze. Dlatego też chcąc sprzedać dom, mieszkanie czy działkę bądź też zakupić wymarzoną nieruchomość, należy realnie określić ile jest ona warta, co pozwoli na przeprowadzenie transakcji w sposób, który nie będzie krzywdzący dla żadnej ze stron. Aby tak jednak było warto zlecić specjalistom wykonanie obiektywnej wyceny interesującej nas nieruchomości, dzięki czemu poznamy jej rzeczywistą wartość.

Czym jest wycena nieruchomości

Współczesny rynek nieruchomości charakteryzuje się ogromną różnorodnością dostępnych ofert, przy czym podejmując działania w tej branży, prędzej czy później będziemy mieć okazję spotkać się z terminem - wycena nieruchomości. Jest to usługa realizowana przez rzeczoznawcę majątkowego, na przykład Woźniak Nieruchomości Justyna Tomasiewicz-Woźniak, której ostatecznym efektem jest stworzenie operatu szacunkowego, gdzie określana jest wartość rynkowa nieruchomości. Warto przy tym pamiętać, że jest to autorski dokument urzędowy, w którym, zgodnie z przepisami, musi się znaleźć m.in. precyzyjne określenie stanu nieruchomości, cel, zakres i podstawa prawna dokonywanej wyceny, źródła informacji o posesji oraz data jej wyceny. Powinien on także zawierać wskazanie przeznaczenia szacowanej nieruchomości według planu zagospodarowania przestrzennego, wskazanie metod i technik kalkulacji, wraz z samymi obliczeniami oraz analizę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu oraz sposobu dokonywanej wyceny. Rzeczoznawca majątkowy może wybrać jedną z kilku metod określenia wartości nieruchomości i to dla różnych celów, a co za tym idzie wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu następujących podejść:

• porównawczego – najczęściej stosowane, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że odpowiada ona cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej,
• dochodowego – gdzie konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości podobnych,
• kosztowego - będącego jednocześnie jedynym, które można zastosować do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości, którą określa się jako koszty odtworzenia pomniejszone o wartość zużycia nieruchomości, przy czym oddzielnie określa się koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych
• mieszanego, zawierającego elementy innych podejść.

Warto przy tym pamiętać, że wycena powinna odnosić się do rzeczywistej wartości obowiązującej w danym regionie, zaś rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględnić w niej również:

• położenie i rodzaj nieruchomości,
• stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
• stan zagospodarowania nieruchomości,
• funkcję.

Po co komu wycena nieruchomości

Operat szacunkowy wykonuje się w każdej sytuacji gdzie konieczne jest potwierdzenie wartości nieruchomości na piśmie. Do tego typu sytuacji zaliczyć należy:

• zabezpieczenie kredytu – bank wymaga przedstawienia operatu, określającego aktualną wartość nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne;
• ustalenie ceny sprzedaży/kupna nieruchomości,
• podział majątku - ustalaniu wartości masy spadkowej, darowizny – czyli na przykład kiedy musimy określić wartość nieruchomości odziedziczonej na mocy spadku, aby zapłacić wynikający z tego podatek,
• ubezpieczanie lub odszkodowanie - gdyż wycena nieruchomości jest niezbędna, gdy chcemy ubezpieczyć nasze mieszkanie lub dom bądź w razie nieszczęśliwego wypadku uzyskać pieniądze od ubezpieczyciela,
• aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste,
• postępowanie sądowe dotyczące nieruchomości – gdzie wycena jest dokumentem określającym wartość sporu, bez niej więc właściwie niemożliwe jest prowadzenie postępowania cywilnego.

Zdaj się na specjalistów

Wartość nieruchomości powinna być adekwatna do cen obowiązujących na rynku, a co za tym idzie, aby ją określić niezbędna jest wiedza związana z aktualnymi standardami rynkowymi, a także znajomość ustaw i prawa. Dlatego też wyceny nieruchomości może dokonywać wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który to zawód należy do grupy zawodów zaufania publicznego, a dostęp do niego jest ściśle regulowany przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Aby zostać rzeczoznawcą należy zdać odpowiednie egzamin państwowy. Warunkiem koniecznym do pełnienia tego zawodu jest także niekaralność,
a bardzo często wymagana jest także dobra opinia środowiska zawodowego czy bycie na przykład członkiem izby zawodowej.

Operat szacunkowy to bardzo skuteczny oręż w negocjacjach cenowych, zarówno
z kupującym, jak i ze sprzedającym nieruchomość, ale także element, który w wielu przypadkach może stanowić klucz do uzyskania kredytu hipotecznego.