Materiał Partnera
Określanie wartości nieruchomości dla celów hipotecznych

Określanie wartości nieruchomości dla celów hipotecznych

Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości jest konieczne do udzielenia kredytu hipotecznego. Jest ona określana na podstawie sposobu optymalnego wykorzystania nieruchomości. Szacowanie do celów hipotetycznych przebiegać może różnymi metodami, których doboru dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Będą one inne dla nieruchomości o charakterze komercyjnym i niekomercyjnym.

Wartość rynkowa nieruchomości

Wartość rynkowa nieruchomości rozumiana będzie jako najbardziej prawdopodobna cena, którą można uzyskać na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych, w sytuacji, gdy strony były od siebie niezależne i upłynął czas konieczny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i opracowania umowy.

Sposób optymalnego wykorzystania nieruchomości konieczny jest do ustalenia jej wartości i oznacza najbardziej prawdopodobne, możliwe, uzasadnione, wykonalne pod względem finansowym oraz dające najwyższą wartość wykorzystanie składnika mienia.

Oceną nieruchomości między innymi do celów hipotecznych, postępowania administracyjnego, w sytuacji kupna i sprzedaży zajmuje się rzeczoznawca majątkowy. Szeroki zakres usług w tym zakresie prowadzi zespół kancelarii prowadzonej przez Teresę Kiczan.

Wybór właściwej metody szacowania

W zakresie wyceny nieruchomości wyróżnić możemy trzy sposoby stosowane przez rzeczoznawców i określone przez przepisy prawne. Należą do nich: metoda porównywania parami, metoda korygowania ceny średniej, a także metoda analizy statystycznej rynku.

Podejście i techniki dobierane są w procesie wyceny z uwzględnieniem jej celu, położenia oraz rodzaju nieruchomości, przeznaczenia nieruchomości na planie miejscowym, stanu nieruchomości, dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach podobnych nieruchomości.

Metoda korygowania ceny średniej będzie najefektywniejsza w wycenie mieszkań. Dzięki dużej liczbie określonych odgórnie cech wspólnych możliwe jest ustalenie średniej ceny nieruchomości tego typu w określonej lokalizacji, którą może być miasto, dzielnica lub osiedle.

Ze względu na większe zróżnicowanie obiektów, przy jednocześnie nadal dużej liczbie cech wspólnych, ale mniej stabilnym rynku niż w przypadku mieszkań, wycena domów i działek pod domy jednorodzinne przebiega zazwyczaj metodą porównania parami.

Te dwa sposoby nie mają jednak zastosowania w przypadku nieruchomości komercyjnych, które charakteryzuje zbyt dużą różnorodność, by można było próbować ustalić ich średnią cenę lub porównywać z inną nieruchomością.

Rzeczoznawca nieruchomości musi w odniesieniu do takich obiektów posłużyć się metodą analizy statystycznej rynku, która dokonywana jest według jednolitych kryteriów i odniesienia do bazy danych, czyli zbioru informacji z rynku nieruchomości.

Ocena ryzyka

W celach hipotecznych szacowanie wartości nieruchomości obejmuje również określenie ryzyka związanego z jej zmianą. Zakres wycen dla banków związanych z tą kwestią dotyczy czynności takich jak wstępna ocena wartości nieruchomości oraz przeszacowanie wartości w trakcie życia kredytu.

Opracowanie:

Podziel się