Najważniejsze informacje dotyczące zniesienia współwłasności nieruchomości

Uproszczona definicja prawa współwłasności tłumaczy, że jest to prawo własności przysługujące kilku osobom jednocześnie. Często tyczy się to nieruchomości: kamienic, domów jednorodzinnych i wielorodzinnych czy też biurowców. Kwestie dotyczące współwłasności są zaś bardzo zawiłe, a chęć jej zniesienia wymaga wnikliwej analizy prawnej. Najważniejsze informacje przedstawiamy w artykule. Dowiedz się zatem, w jaki sposób można znieść współwłasność.

Trzy cechy współwłasności

Prawo współwłasności jest bardzo precyzyjnie opisane w art. 195 Kodeksu cywilnego, a także w ustawach i rozporządzeniach pokrewnych. Wspólnie wyznaczają one trzy bardzo ważne cechy współwłasności. Zalicza się do nich:

• jedność przedmiotu współwłasności,
• wielość osób uprawnionych do współwłasności,
• niepodzielność wspólnego prawa.

To właśnie te warunki są podstawą przy prowadzeniu postępowań zniesienia współwłasności. Jednością przedmiotu współwłasności jest jedna rzecz czy nieruchomość. Nie może być to zatem zespół różnych dóbr, a także nie zalicza się do współwłasności spadku oraz majątku wspólnego małżonków. Przedmiotem współwłasności może być zatem jedna kamienica wraz z gruntem, zabudową dodatkową oraz wszystkimi instalacjami. Działa przy tym zasada stanowiąca, iż prawo współwłasności dotyczy przynajmniej dwóch osób, które nie mają wyłącznego prawa do fizycznie określonej rzeczy. Co to oznacza? W praktyce każdy współwłaściciel ma jednakowe prawo do całej rzeczy. Odmienny może być jedynie zakres korzyści wynikających z tego prawa (np. pobór czynszu od mieszkańców wynajmujących lokale).

Tryby zniesienia współwłasności

Zniesienie współwłasności to bardzo złożony proces, który wymaga konsultacji z prawnikami wyspecjalizowanymi w prawie nieruchomościowym i majątkowym – takich znaleźć można w kancelarii prawnej OMEGA w Opolu. To oni pomagają przejść przez wszystkie procedury oraz gąszcz przepisów prawa, dobierając również tryb zniesienia współwłasności. Może nastąpić ono zarówno poprzez drogę sądową, jak i dzięki sporządzonej umowie w formie aktu notarialnego. Pamiętać przy tym należy, iż zniesienie w trybie umownym wymaga uiszczenia taksy notarialnej, która uzależniona jest od wartości nieruchomości. Rozstrzygniecie sądowe – przy procesie polubownym bez wynagrodzenia biegłego sądowego – to zaś koszt od 300 do 1000 złotych.

Oprócz tego należy również opłacić procedurę zmiany wpisów do księgi wieczystej oraz usługi zatrudnionego adwokata. W jego kompetencjach jest zaś wskazanie klientowi rozwiązania najbardziej opłacalnego.

Sposoby zniesienia współwłasności

Zniesienie współwłasności jest możliwe przez podział fizyczny nieruchomości, przyznanie nieruchomości na wyłączną własność jednego współwłaściciela, a także przez sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych w taki sposób pieniędzy.

W pierwszym przypadku pamiętać należy jednak o tym, iż podział jest możliwy tylko pionowo wraz z określonym obszarem działki. Linia podziału powinna wtedy dzielić budynek na samodzielne części. Nie można zatem dzielić kamienicy czy domu piętrami, a w przypadku wyodrębniania własności poszczególnych lokali mowa o podziale niepełnym. Dane mieszkanie czy punkt usługowy/handlowy posiada bowiem z innymi lokalami część wspólną oraz wspólny grunt. Inaczej jest przy przyznaniu całej nieruchomości na wyłączność jednego współwłaściciela. Nie ma wtedy mowy o podziale budynku, ale najczęściej o odsprzedaży prawnych udziałów przez współwłaścicieli na rzecz jednego współwłaściciela. Osoba przyjmująca całą nieruchomość powinna wtedy wykazać wydolność spłacenia pozostałych współwłaścicieli.

Trzeci sposób – sprzedaż nieruchomości – jest zaś najprostszy, ale też najmniej korzystny przy zniesieniu współwłasności przed sądem. Udział w całym procesie bierze wtedy komornik, którego usługi należy opłacić. Znacznie bardziej opłacalna jest umowa w formie aktu notarialnego. Sam proces polega zaś na wyznaczeniu ceny nieruchomości, sprzedaży jej oraz na sprawiedliwym podziale środków.

Przeszkody przy znoszeniu współwłasności

Przy znoszeniu współwłasności problematyczne są współwłasności w częściach ułamkowych, a także udział uprawnień wszystkich właścicieli rzeczy wspólnej określony tylko ustawowo (bez obszernych umów czy orzeczeń sądowych). Najlepiej bowiem by zarządzanie nieruchomością odbywało się w tzw. zarządzie zwykłym. Przy zarządzie umownym, gdzie o sprawach wspólnej rzeczy nie decyduje jednomyślność współwłaścicieli, lecz np. większość, może dojść do konfliktów. Przy znoszeniu współwłasności ważne jest zaś polubowne rozwiązywanie sprawy.

Najlepsi adwokaci nie tylko pomagają zatem w znoszeniu współwłasności, ale także przy roszczeniach między współwłaścicielami przy zarządzie rzeczą wspólną oraz przy korzystaniu z przedmiotu współwłasności.