Jakie czynniki wpływają na rentowność inwestycji w nieruchomość?

Chociaż powszechne jest ogólne przekonanie, że inwestycja w nieruchomości, jak na przykład zakup mieszkania, jest opłacalna, to nie zawsze prawda. Faktycznie ten typ inwestycji może przynosić zyski, ale aby tak było konieczne, jest spełnienie kilku warunków oraz poprawne ocenienie rentowności inwestycji. Jak to zrobić? Od czego zależy wysokość zysku z nieruchomości? Na co zwrócić szczególną uwagę wybierając lokal? Odpowiadamy.

Rentowność – co to oznacza?

Inwestowanie w nieruchomości nie bez powodu zyskuje coraz większą popularność. Najczęściej kupowane obiekty to mieszkania oraz lokale użytkowe, które nabyte z myślą o przeznaczeniu pod wynajem, stają się stałym źródłem dochodów. Na takie rozwiązanie decyduje się coraz więcej osób, które zauważają, że jest to znacznie bardziej opłacalne niż lokaty bankowe. Warto jednak decydując się na taką inwestycję dobrze ją przemyśleć oraz dokładnie obliczyć jej rentowność. Rentowność czy też inaczej zyskowność lub stopa kapitalizacji to nic innego jak oczekiwany zysk z nieruchomości. Dlatego też rentowność stanowi nie tylko kluczową cechę lokalu, ale też bez dwóch zdań najważniejsze kryterium jego wyboru.

Co ma wpływ na rentowności lokalu?

Największy wpływ na rentowność lokalu ma jego wartość, która przekłada się między innymi na wysokość czynszu pobieranego za wynajem. Z kolei wpływ na wartość nieruchomości ma wiele różnych czynników. Dlatego jeśli chcemy uzyskać jak najwyższy dochód z wynajmu mieszkania, należy dobrze przemyśleć decyzję o jego zakupie. Dla wielu osób decydujących się na wynajem mieszkania zdecydowanie najbardziej istotną kwestią jest lokalizacja. Studenci, młode małżeństwa czy rodziny z dziećmi, które przeprowadzają się do miasta, chcą mieć blisko do pracy, przedszkola, szkoły, uczelni czy ogólnie do centrum. Ale jednocześnie wiele osób pośród miejskiego zgiełku szuka nieco spokoju. Stąd największym powodzeniem cieszą się budynki mieszkalne niedaleko centrum, a przy tym znajdujące się w zielonej, cichej okolicy. Takie znaleźć można, chociażby w ofercie firmy Lokaty Budowlane S.A., która zajmuje się inwestycjami deweloperskimi na terenie Warszawy i okolic.

Równie ważny jest rodzaj oraz standard nieruchomości. Tzw. stare budownictwo pozbawione wielu, współcześnie powszechnych, udogodnień, jeśli nie znajduje się w dzielnicy zabytkowej lub w samym centrum, będzie miało znacznie mniejszą wartość. Dzisiejsze społeczeństwo ponad wszystko ceni sobie wygodę. Dlatego szukając mieszkań na wynajem, lokatorzy szukają nowoczesnych rozwiązań w postaci np. wideofonów, automatycznych bram, wind, monitoringu, systemów zabezpieczeń czy ogólnodostępnych pomieszczeń jak siłownia. Na standard lokalu wpływ mają także aspekty takie jak rodzaj ogrzewania oraz występowanie klimatyzacji w mieszkaniach.

Bezpośrednio powiązane ze standardem wynajmowanego mieszkania są również inne kwestie wpływające na jego wartość, a więc – metraż i wyposażenie. Im większy lokal i większa liczba pokojów, tym wyższy czynsz. Podobnie jest w przypadku wyposażenia. Niekiedy mieszkania posiadają jedynie podstawowe sprzęty typu pralka, kuchenka czy lodówka. Ale często spotkać można lokale w pełni wyposażone i gotowe do natychmiastowego wprowadzenia się. W tej kwestii wszystko zależy od woli właściciela mieszkania oraz tego czy lokatorzy planują wynajem długoterminowy i chcą urządzić mieszkanie po swojemu.

Jak obliczyć rentowność najmu nieruchomości?

Chociaż nie jest możliwe dokładne przewidzenie ostatecznej stopy zwrotu z zakupu lokalu mieszkalnego, a więc jego rentowności, znając podstawowe czynniki, można oszacować wartość prawdopodobną. Do tego wykorzystuje się specjalny wzór, który polega na podzieleniu rocznego dochodu netto z wynajmu nieruchomości przez jej wartość. Uzyskany wynik to wyrażona procentowo rentowność najmu nieruchomości. Trzeba też podkreślić, że dochód netto z wynajmu musi uwzględniać wszelkie zyski jak i koszty związane z utrzymaniem mieszkania. Chodzi tu m.in. o czynsz, opłaty administracyjne, podatek, koszty początkowe (np. opłaty notarialne, wydatki na umeblowanie i wyposażenie), koszty ewentualnych remontów oraz opłaty za media. Nie uwzględnia się natomiast kaucji, która z końcem umowy najmu zostaje zwrócona osobom wynajmującym.

Wyliczając w ten sposób wartość, a następnie rentowność danej nieruchomości, osoby, które chcą zainwestować w mieszkanie pod wynajem, mogą z łatwością porównać atrakcyjność oraz opłacalność lokali. To pozwala zwiększyć bezpieczeństwo, a tym samym zminimalizować ryzyko strat dla inwestycji, która wymaga sporego wkładu finansowego.