Jak często należy przeprowadzać przeglądy techniczne budynków?

Stan techniczny budynków jest regularnie sprawdzany w cyklach rocznych i 5-letnich. W ramach prowadzonych czynności kontrolowane są elementy najważniejsze dla bezpieczeństwa i poprawnego funkcjonowania obiektu, a także te, które wpływają na jego bezpośrednie otoczenie. Poza nimi konieczne jest również wykonywanie przeglądów poszczególnych instalacji, m.in. kominowej czy przeciwpożarowej.

 

Coroczne przeglądy techniczne budynków

Stan techniczny obiektów budowlanych ma decydujący wpływ na bezpieczeństwo przebywających w nich ludzi. Liczy się zarówno stabilność całej konstrukcji, jak i prawidłowe funkcjonowanie jej najważniejszych elementów, począwszy od elewacji i wszystkich urządzeń umieszczonych na zewnątrz – balkonów, tarasów, rur spustowych czy barierek, a skończywszy na pokryciu dachowym – jego szczelności czy prawidłowym mocowaniu poszczególnych części składowych, np. obróbek blacharskich czy rynien. Ważne są również wszystkie instalacje funkcjonujące w budynku – elektryczna, przeciwpożarowa, gazowa, wentylacyjna, kominowa czy odgromowa. Przepisy nakładają na właścicieli nieruchomości lub osoby, które nimi zarządzają obowiązek dbania o regularne wykonywanie przeglądów technicznych. Muszą one być prowadzone przez fachowców posiadających odpowiednie uprawnienia budowlane oraz właściwie udokumentowane – wyjaśnia specjalista z firmy Smart-Bud, która zajmuje się kontrolami stanu technicznego budynków i inwentaryzacjami architektonicznymi i budowlanymi.

Konieczność przeprowadzania przeglądów technicznych budynków wynika wprost z prawa budowlanego. Zgodnie z zapisami ustawy budynek musi być przynajmniej raz w roku poddawany kontroli, która weryfikuje, w jakim stanie znajdują się elementy wystawione na działanie czynników zewnętrznych oraz instalacji, które mają znaczenie dla możliwości bezpiecznej eksploatacji obiektu, w tym urządzeń związanych z ochroną środowiska. W ramach przeglądu sprawdza się m.in. zamontowane urządzenia oświetleniowe, klimatyzacyjne, oczyszczalnie ścieków, anteny TV. Badana jest też kondycja elementów elewacji, systemu odprowadzania wody opadowej, dachu, a także balkonów czy gzymsów. Podczas corocznego przeglądu wykonuje się również sprawdzenie funkcjonowania instalacji kominowej – zarówno spalinowej, jak i wentylacyjnej. Kontroluje się również stan i szczelność instalacji gazowej.

Warto pamiętać, że bardziej surowe kryteria obowiązują w przypadku budynków o większej powierzchni. Obiekty, w których powierzchnia użytkowa przekracza 2 tysiące m2 albo takich, gdzie powierzchnia dachu jest większa niż 1 tysiąc m2, kontrola stanu technicznego musi być wykonana przynajmniej dwa razy do roku. Pierwszy przegląd musi być zrealizowany do końca maja, a kolejny przed końcem listopada.

 

Pięcioletnie przeglądy budynków i kontrola instalacji kominowych oraz ppoż.

Poza kontrolami corocznymi obowiązkowe są również kontrole wykonywane w cyklach pięcioletnich. Podczas nich poza ogólnym stanem budynku sprawdzane jest również bezpośrednie jego otoczenie oraz czynniki wpływające na estetykę obiektu. W ramach przeglądu 5-letniego sprawdza się też stan instalacji odgromowej oraz elektrycznej.

Sprawdzenie działania instalacji elektrycznej obejmuje dokładne jej oględziny oraz wykonanie prób, m.in. ciągłości przewodów, rezystencji izolacji czy działania wyłącznika różnicowo-prądowego. Kontrolujący bada np. również funkcjonowanie wyłączników nadmiarowo-prądowych.

Przeglądy prowadzone w budynkach na mocy przepisów prawa budowlanego to nie wszystkie kontrole, które są konieczne. Osobne uregulowania obejmują działanie dźwigów osobowych, czyli popularnych wind. Ich stan jest badany przez Urząd Dozoru Technicznego.

Sprawdzana musi być również dodatkowo na mocy przepisów przeciwpożarowych instalacja kominowa, a także systemy ppoż.: alarmowe, oddymiające lub tryskaczowe, o ile są wymagane.

Kontrole kominiarskie powinny być wykonywane w sytuacji, gdy w budynku są zamontowane urządzenia grzewcze podłączone do przewodów dymowych lub spalinowych. Jeśli w budynku jest zamontowany kocioł olejowy lub gazowy, kontrola kominiarska musi się odbyć przynajmniej dwa razy do roku. W przypadku kotłów spalających drewno lub węgiel, a także pieców lub kominków sprawdzenie musi się odbywać cztery razy w roku.

Stan instalacji przeciwpożarowych powinien być sprawdzany zgodnie z zaleceniami ich producenta, nie rzadziej jednak niż raz w roku. Warto pamiętać, że działanie instalacji ppoż. może być też doraźnie sprawdzane przez Państwową Straż Pożarną.