Dochodzenie odszkodowania od dewelopera. Gdzie szukać pomocy?

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym wydaje się rozwiązaniem ze wszech miar opłacalnym. Mieszkania w nowym budownictwie są wygodne i energooszczędne, a odkąd obowiązuje Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, klienci podpisujący umowy z deweloperami czują się bezpiecznie. Niestety, współpraca z deweloperem nawet obecnie nie zawsze okazuje się łatwa.

Kłopoty dewelopera mogą odbić się na klientach

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku skutecznie zapobiega kuriozalnym sytuacjom, do jakich dochodziło często przed jej uchwaleniem. Przekazując pieniądze na swoje przyszłe mieszkanie deweloperowi, klient nie musi obawiać się, że przedsiębiorca ogłosi upadłość, a budynek nigdy nie powstanie. Chociaż przepisy regulują m.in. kwestię wymaganych elementów umów deweloperskich, zasady ich zawierania, a także określają środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, ustawodawcy nie udało się przewidzieć wszystkich możliwych scenariuszy.

Coraz częściej dochodzi do sytuacji, w której deweloper co prawda nie rezygnuje z inwestycji, ale ma trudności z jej terminową realizacją, przez co znacząco wydłuża się czas oczekiwania nowych właścicieli na swoje mieszkania. Deweloperzy tłumaczą się na rozmaite sposoby, a winę za opóźnienia przerzucają na nierzetelnych wykonawców, trudności w komunikacji z urzędami, a nawet na pogodę. Bez względu na przyczyny opóźnień, skutek jest zawsze taki sam – klienci muszą dłużej czekać na odbiór swoich mieszkań i dostosowywać swoje plany życiowe do nieoczekiwanej, bardzo uciążliwej sytuacji.

Kiedy kary umowne, a kiedy odszkodowanie?

Podpisując umowę deweloperską, nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczeń pieniężnych z tytułu zakupu nieruchomości, a deweloper do wybudowania budynku, wyodrębnienia z niego lokalu i przeniesienia własności na nabywcę w określonym terminie – wyjaśnia ekspert z warszawskiej Kancelarii Radcy Prawnego Michał Łuczak. Obie strony są zobowiązane do wywiązywania się z warunków umowy, jednak nie zawsze jest ona skonstruowana w sposób zapewniający wystarczającą ochronę nabywcy. Jeśli klient nie wywiązuje się z terminowych wpłat na rzecz dewelopera, będzie musiał zapłacić odsetki ustawowe – informacja o tym obowiązku nie musi być zawarta w umowie. Natomiast jeśli deweloper spóźnia się z przekazaniem mieszkania, klient może spodziewać się pieniężnej rekompensaty bez większych trudności wyłącznie pod warunkiem, że kary za opóźnienie zostały przewidziane w umowie.

Co może zrobić klient, jeśli podpisana umowa nie przewiduje kar umownych, a opóźnienie dewelopera zmusza go do ponoszenia dodatkowych kosztów na cele mieszkaniowe (konieczność dalszego wynajmowania mieszkania) lub skutkuje utratą korzyści z możliwego czynszu (np. przy zakupie mieszkania inwestycyjnego)? Może dochodzić odszkodowania od dewelopera na zasadach ogólnych prawa cywilnego. W tym celu musi jednak udowodnić, że z powodu opóźnienia poniósł konkretne szkody. Najprostszym i najbardziej pewnym sposobem na rozstrzygnięcie takiego sporu jest współpraca z doświadczonym prawnikiem.

Znikające piwnice, pochyłe ściany…

Wydłużający się czas oczekiwania na nowe mieszkanie to nie jedyny problem, z jakim spotykają się nabywcy. Na niespodzianki trzeba być przygotowanym również w dniu odbioru mieszkania, a na to wydarzenie warto zabrać ze sobą rzeczoznawcę, który oceni zgodność stanu faktycznego z tym, co zapisano w umowie. Niektóre wady mieszkania mogą uwidocznić się też po kilku miesiącach użytkowania. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego w takich przypadkach odpowiedzialność leży po stronie sprzedającego, mamy tu do czynienia z tzw. rękojmią za wady fizyczne. Warto pamiętać, że uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku wygasają po upływie trzech lat, toteż z dochodzeniem roszczeń od dewelopera nie należy zwlekać.

Planując dochodzenie odszkodowania od dewelopera, czy to w związku z nieterminowym przekazaniem lokalu, czy też z powodu istniejących wad budynku, warto zwrócić się po pomoc prawną do kancelarii specjalizującej się w prawie budowlanym, prawie własności i w odszkodowaniach.