Rola notariusza przy zawieraniu umów sprzedaży nieruchomości

Bez aktu notarialnego nie można zawrzeć umowy sprzedaży nieruchomości – taka transakcja dokonana bez udziału notariusza nie będzie miała mocy prawnej. Rolą notariusza jest bowiem czuwanie nad zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których umowa może powodować skutki prawne, z zachowaniem bezstronności i obiektywizmu.

Czuwanie nad należytym zabezpieczeniem praw i interesów stron

Umowa sprzedaży nieruchomości (nieruchomości gruntowej zarówno zabudowanej jak i niezabudowanej, lokalu stanowiącego odrębną własność czy spółdzielczego własnościowego prawa) ma szczególny charakter. Dla ważności musi ona zachować formę aktu notarialnego – w przeciwnym razie sąd odmówi wpisania zmian do księgi wieczystej nieruchomości. Jest to związane z tym, że przeniesienie własności wiąże się z określonymi skutkami prawnymi dla stron oraz niekiedy innych osób – dlatego wymagane jest zachowanie formy szczególnej, jaką jest właśnie akt notarialny.

Rolą notariusza jest czuwanie nad zgodnością umowy z prawem, a także upewnienie się, że osoby, które biorą udział w transakcji, są świadome skutków prawnych podejmowanych czynności. W sytuacji, kiedy uzna to za konieczne lub na żądanie stron, notariusz udziela informacji i wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej, jednak co ważne – z zachowaniem bezstronności.

Weryfikacja treści umowy oraz przedstawianych dokumentów

Umowa sprzedaży nieruchomości musi zostać sporządzona w sposób przejrzysty i zrozumiały. W umowie zawieranej np. w kancelarii notarialnej znajdują się takie informacje, jak: dane osobowe stron, cena nieruchomości, warunki i termin płatności, informacje o wpłaconym już zadatku lub zaliczce, numer konta bankowego wraz z informacją, do kogo ono należy, warunki i data wydania przedmiotu umowy, a także informacje o zawartej wcześniej umowie przedwstępnej. Jednak w umowie mogą znaleźć się też dodatkowe zapisy, nie tylko te wymagane przez prawo dla danej czynności, czyli dodatkowe zastrzeżenia umowne. Ich treść zależy od woli stron, a notariusz w nią nie ingeruje – jednak jego rolą jest weryfikacja, czy dane zapisy nie naruszają zasady swobody umów lub przepisów prawa.

Notariusz weryfikuje również przedstawione przez strony dokumenty, sprawdza stan prawny nieruchomości oraz poprawność wpisów w księdze wieczystej. W sytuacji, kiedy uzna, że wykonanie danej czynności notarialnej naruszałoby prawo, może odmówić jej dokonania. Wówczas każda ze stron może wnieść sprzeciw, który jest rozpatrywany przez sąd – po to, aby zachować obiektywną ocenę działań notariusza.