Zawieranie umowy deweloperskiej – o czym warto pamiętać?

Kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera. Procedura zakupu takiego lokalu jest prostsza od zakupu mieszkania używanego, jednak warto pamiętać o kilku szczegółach. Dziś przyglądamy się zawieraniu umowy deweloperskiej. Zapraszamy do lektury.

Sprawdzenie dewelopera

Inwestycja mieszkaniowa to zakup o długofalowych konsekwencjach, trzeba więc przed jej rozpoczęciem przeprowadzić analizę możliwych niepowodzeń i – jeśli to możliwe – wyeliminować je. Przy kupnie mieszkania z rynku pierwotnego dobrze jest zacząć od zebrania opinii o deweloperze. Powinien on charakteryzować się rzetelnością i mieć dobrą historię inwestycyjną: jeśli długo funkcjonuje na rynku, jest solidny, a z jego dotychczasowymi inwestycjami nie ma problemów prawnych lub technicznych, to dobry znak.

O czym jeszcze warto pamiętać? Spytajmy eksperta z firmy deweloperskiej EKOBUD. – Przy  sprawdzaniu wiarygodności dewelopera niezbędne z punktu widzenia kupna lokalu informacje to m.in. wiedza, czy wobec dewelopera nie jest prowadzone jakiekolwiek postępowanie egzekucyjne, jaki status prawny ma działka pod realizowaną inwestycją, czy jest PZP dla sąsiadujących działek i nie przewiduje jakichś uciążliwych inwestycji, wreszcie – kiedy formalnie nastąpią zakończenie inwestycji i przeniesienie prawa własności do nieruchomości – informuje ekspert. Ten ostatni punkt powinien być szczególnie ważny dla osób posiłkujących się kredytem hipotecznym przy zakupie: banki nie chcą finansować zakupu nieukończonej i nieodebranej inwestycji lub robią to bardzo niechętnie. Dlatego warto sięgnąć do prospektu inwestycyjnego, gdzie powinny znaleźć się wszelkie niezbędne informacje na temat inwestycji, zaś w razie wątpliwości – dopytywać o nie przedstawicieli handlowych – dodaje ekspert.

Sprawdzenie umów

Kupując mieszkanie od dewelopera podpisujemy umowę dwa razy: umowę przedwstępną/rezerwacyjną/deweloperską i umowę przyrzeczoną – końcową. Umowa przedwstępna (lub deweloperska) jest w rozumieniu prawa umową poprzedzającą umowę przyrzeczoną. Jest niezmiernie istotna, stanowi obietnicę zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, wskazuje jej ostateczną datę zawarcia, określa również postanowienia umowy końcowej. Co to oznacza? W umowie deweloperskiej znajdują się wyszczególnione m.in. takie informacje, jak lokalizacja i wielkość nabywanego mieszkania, jego cena (najlepiej by była podana brutto, a więc z podatkiem VAT), ponadto rozkład lokalu, zakres wykonanych prac, standard wykończenia itp. Umowa ta będzie też wyznaczać terminy wpłat zadatku, terminy wpłat kolejnych transz za lokal, wskaże termin odbioru mieszkania i wyszczególni warunki odstąpienia od umowy. Forma podpisania takiej umowy jest dwojaka i zależy w dużej mierze od dewelopera. Popularnym rozwiązaniem są umowy cywilnoprawne, spotyka się również umowy poświadczone notarialnie. Nie jest to jednak konieczne, jeśli umowa cywilnoprawna zawiera warunki zabezpieczające interesy kupującego, np. wysokość kary umownej dla obu stron za niedotrzymanie warunków umowy jest taka sama.

Umowa końcowa i odbiór mieszkania

Po podpisaniu umowy deweloperskiej i wpłaceniu zadatku (zazwyczaj jest to 10% wartości nabywanej nieruchomości) dobrą (i częstą) praktyką wśród deweloperów jest udostępnienie klientom lokalu, by mogli rozpocząć już adaptację i wykańczanie wnętrz. Następuje to jeszcze przed podpisaniem umowy końcowej i formalnym przekazaniem kluczy do mieszkania. Jeżeli wszystkie powyższe warunki zostały spełnione – można bez obaw zajmować się przygotowaniem swojego nowego mieszkania. Jeśli się tak nie stało, to i tak trzeba przed podpisaniem umowy końcowej odebrać mieszkanie. Tu właśnie przydają się zapisy umowy deweloperskiej – sprawdzamy, czy jej zapisy są zgodne ze stanem faktycznym. Na co zwracać uwagę? Czy nie ma pęknięć i rys w ścianach, pęknięć tynku, uszczerbków w posadzce, czy kąty są proste, powierzchnie ścian i podłóg – gładkie, czy nie ma widocznych uszkodzeń w stolarce otworowej oraz czy użyte materiały są zgodne ze specyfikacją.