Materiał Partnera Wycena nieruchomości w formie operatu szacunkowego

Wycena nieruchomości w formie operatu szacunkowego

Obiektywną, pisemną oraz profesjonalną wyceną nieruchomości jest operat szacunkowy, w którym nie tylko podaje się cenę rynkową domu, mieszkania czy gruntu, ale w którym określa się przebieg całego procesu prowadzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Dokument ten składa się zatem z wielu ważnych elementów, wyszczególnionych w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Czym jest operat szacunkowy?

Operaty szacunkowe wyceny nieruchomości są opinią rzeczoznawcy majątkowego, które sporządzane są w formie pisemnej. Dokumentacja ta przedstawia zaś nie tylko wartość danej nieruchomości, ale także cały przebieg procesu określania realnej ceny domu, mieszkania, biura czy działki.

Podkreślić należy również to, że wyceną w operacie szacunkowym nie jest nieruchomość jako obiekt fizyczny, lecz prawa przysługujące do danej nieruchomości. Liczy się zatem nie tylko stan techniczny domu, powierzchnia działki czy technologia budowlana, w której obiekt został stworzony, ale także stan prawny. Dla przykładu zakresem wyceny mieszkania może być nie tylko sam lokal, ale również prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej.

Treść i forma operatu szacunkowego

Forma i treść operatu szacunkowego są ściśle wyznaczone przez przepisy prawa. Cały dokument składać się możne nawet na kilkadziesiąt stron A4 poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego takiego jak Marcin Dyrkacz, który prowadzi biuro EMDE w Zamościu. Może on przygotować operat również w formie elektronicznej. W obu przypadkach dokument musi przedstawiać:

  • przedmiot i zakres wyceny,
  • określenie celu wyceny (np. podział majątku wspólnego po rozwodzie),
  • podstawę formalną wyceny,
  • źródła informacji o nieruchomości,
  • daty tworzenia operatu szacunkowego,
  • opis faktyczny stanu nieruchomości (stan prawny oraz stan techniczny/materialny),
  • opis przeznaczenia wycenianej nieruchomości (np. cele przemysłowe, cele mieszkalne itp.),
  • dokładną charakterystykę rynku nieruchomości wraz z analizą prognostyczną,
  • metody, techniki i przyjęte założenia przy szacowaniu,
  • obliczenia wartości nieruchomości,
  • wynik wyceny wraz z uzasadnieniem,
  • podpis lub pieczęć rzeczoznawcy, jego dane osobowe oraz numer uprawnień zawodowych.

Załączniki operatu szacunkowego

Operat szacunkowy wyceny nieruchomości często zawiera wiele załączników. Zalicza się do nich dokumentację powykonawczą budynku, ekspertyzy techniczne, charakterystyki energetyczne, odpisy z ksiąg wieczystych, szkice, mapy glebowe i analizy gruntowe.

Ważne są także klauzule, które mogą wskazywać szczególne okoliczności wyceny nieruchomości. Przede wszystkim dotyczą one zakresu wykorzystania operatu, a także kwestii istotnych dla postępowań komorniczych oraz sądowych. Przykładem klauzuli jest informacja mówiąca o tym, że przedmiot wyceny nie obejmuje podatku VAT. Istotne jest to np. przy dziale spadku czy podziale majątku.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy wyceny nieruchomości jest ważny maksymalnie 12 miesięcy od daty sporządzenia. W przypadku umów sprzedaży mieszkania czy domu (wyceny dla klientów indywidualnych), można posługiwać się jednak wynikiem operatu w celu przybliżenia nabywcy wartości nieruchomości. Pamiętać należy jednak o tym, że wiele czynników uwzględnionych w dokumencie z czasem ulega dezaktualizacji. 

Opracowanie:

Emde Wycena Nieruchomości Marcin Dyrkacz

Zamość , płk. Lisa Kuli 1a lok. 86

Podziel się