Obowiązki właściciela, zarządcy i użytkownika obiektów budowlanych po kontroli, podczas której stwierdzono nieprawidłowości

Zgodnie z ustawą – Prawo Budowlane, na właścicielu spoczywa obowiązek użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wymaganiami ochrony środowiska, przy równoczesnym zachowaniu należytego stanu technicznego. Przez odpowiednie utrzymanie budynku należy rozumieć także przeprowadzanie okresowych kontroli przez osoby do tego upoważnione. W tym artykule wyjaśnimy, jakie są obowiązki właściciela po kontroli, która wykazała nieprawidłowości.

Rodzaje kontroli obiektów budowlanych

Jak wyjaśnia inspektor z firmy Iwbud, świadczącej usługi nadzoru budowlanego: Kontrole okresowe coroczne mają na celu sprawdzenie stanu technicznego budynku, a w szczególności elementów oraz instalacji wystawionych na niekorzystny wpływ czynników atmosferycznych oraz tych wynikających ze standardowego użytkowania. Podczas kontroli corocznych sprawdzany jest stan instalacji oraz urządzeń służących ochronie środowiska (np. instalacje sanitarne), a także kondycja instalacji gazowych i przewodów kominowych.

Kontrole okresowe wykonywane raz na pięć lat, mają za zadanie sprawdzenie stanu technicznego budynku pod kątem użytkowania obiektu budowlanego, jego otoczenia oraz estetyki. Również co pięć lat sprawdzany jest stan instalacji elektrycznej i piorunochronnej – w zakresie zabezpieczeń, osprzętu, stanu połączeń.

Budynki wielkopowierzchniowe (o obszarze zabudowy przekraczającym 2000 m²) podlegają dwóm kontrolom okresowym w ciągu roku. Powinny odbywać się one przed i po okresie zimowym (w terminach do 31 maja i do 30 listopada).

Kontrola bezpiecznego użytkowania przeprowadzana jest każdorazowo w przypadku, gdy wystąpiły czynniki zewnętrzne wpływające na obiekt, a były związane z działalnością człowieka lub sił natury (np. ulewne deszcze, wstrząsy sejsmiczne), w wyniku których mogło nastąpić uszkodzenie obiektu, w następstwie czego zaistniało zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi.

Kontrola w przypadku zgłoszenia naruszeń lub nieuzasadnionych ingerencji – w sytuacji, gdy budynek nie jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem lub utrzymany w nienależytym stanie technicznym. Tego rodzaju kontrolę właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie trzech dni od daty otrzymania zgłoszenia.

Co w sytuacji, gdy kontrola wykazała nieprawidłowości?

Zgodnie z artykułem 66 ust. 1 ustawy Prawo Budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

• może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, albo

• jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

• jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

• powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia – organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

1a. W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

1. W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

Dodatkowo zgodnie z art. 81c ust. 2 ustawy Prawo Budowlane, organ nadzoru budowlanego, w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, które w następstwie mogą zagrażać życiu i zdrowiu ludzi, a także bezpieczeństwu mienia, może wymagać od właściciela dostarczenia ekspertyzy technicznej sporządzonej przez upoważnionego do tego rzeczoznawcę budowlanego.  Obowiązkiem właściciela lub użytkownika obiektu budowlanego, jest wykonanie ekspertyzy na swój koszt oraz dostarczenie kompletnego dokumentu w wyznaczonym przez organ nadzoru czasie.

W sytuacji, w której inspektor stwierdził nieprawidłowości podczas kontroli, właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywają obowiązki w zakresie konserwacji oraz napraw, ma obowiązek niezwłocznie po przeprowadzonej kontroli lub jeszcze w jej trakcie, usunąć stwierdzone uszkodzenia. Ponadto zobowiązany jest on uzupełnić ewentualne braki, mogące zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi czy bezpieczeństwu środowiska, lub mienia. Szczególnie te, które w następstwie mogą prowadzić do pożaru, katastrofy budowlanej, wybuchu, zatrucia gazem lub porażenia prądem.

Powyższe obowiązki właściciela bądź zarządcy potwierdzane są w protokole z kontroli obiektu budowlanego, zaś osoba dokonująca sprawdzenia zobowiązana jest przesłać kopię dokumentu niezwłocznie do właściwego organu nadzoru budowlanego. Właściwy organ przeprowadza ponowną kontrolę po uzyskaniu kopii protokołu. Kontrola organu nadzoru budowlanego ma na celu potwierdzenie usunięcia uszkodzeń oraz uzupełnienia braków.

W przypadku niewykonania nakazów, organ nadzoru budowlanego może nałożyć na właściciela karę pieniężną, a także skierować sprawę na drogę sądową.