Jak prawidłowo rozliczyć podatek przy sprzedaży nieruchomości

Rozliczenie podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości to podstawowy obowiązek sprzedającego. Pamiętać przy tym należy, że nie nalicza go urząd skarbowy, ale sam podatnik. Dlatego tak ważne jest, aby prawidłowo ująć tę transakcję w rocznym zeznaniu podatkowym. Istnieją również sposoby, by w sposób zgodny z prawem ominąć podatek za sprzedaż nieruchomości. W artykule wyjaśniamy, kiedy jest to możliwe.

Sprzedaż nieruchomości w zeznaniu podatkowym

Deklaracją podatkową, w której ująć należy sprzedaż nieruchomości, jest formularz PIT-39. Wykazać w niej należy transakcje zawarte przed upływem pięciu lat podatkowych i dotyczące:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
• prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Zeznanie to składane jest do dnia 30 kwietnia po zakończeniu roku podatkowego, a wykazać w nim trzeba dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz należny podatek od dochodu, jeśli nie ma tu zastosowania ulga mieszkaniowa, lub dochody zwolnione z podatku ze względu na ulgę mieszkaniową. Te ostatnie muszą zostać ujęte niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały poniesione w okresie od dnia odpłatnego zbycia.

Stawka podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości wynosi 19%. W przypadku, gdy w zeznaniu zostały wykazane dochody zwolnione z podatku, ale nie spełniono warunków pozwalających na korzystanie z ulgi, konieczna jest korekta oraz zapłata podatku z odsetkami za zwłokę. Odsetki naliczane są od dnia następującego po upływie terminu płatności, to znaczy po upływie terminu do złożenia zeznania podatkowego.

Kiedy można ominąć podatek?

Istnieje kilka sposobów, aby w sposób całkowicie legalny uniknąć zobowiązań podatkowych z tytułu transakcji sprzedaży nieruchomości. Z racji tego, że podatek dochodowy płacony jest w sytuacji, gdy odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia lub wybudowania nieruchomości, skutecznym sposobem ominięcia podatku jest sprzedaż po upływie tych pięciu lat. Innym rozwiązaniem jest też ujęcie własnych potrzeb mieszkaniowych. Wolne od podatku są bowiem dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości czy prawa do niej w wysokości równej iloczynowi tych dochodów i udziału kosztów poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodach ze sprzedaży nieruchomości. Jest to tak zwana ulga mieszkaniowa, którą wykorzystać trzeba w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano transakcji sprzedaży.

Warto wiedzieć też, że w ustawie o PIT zawarto katalog wydatków kwalifikowanych jako wydatki na własne cele mieszkaniowe. Doradca podatkowy, na przykład Witold Missala, może nam pomóc w znalezieniu optymalnego sposobu przeprowadzenia transakcji. Musimy bowiem pamiętać, że w każdym innym przypadku niż te wymienione powyżej, konieczne jest obliczenie podatku w wysokości 19% od dochodu ze sprzedaży, co może być dla sprzedającego poważnym obciążeniem.