Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wiąże się nie tylko z koniecznością modernizacji budynku: remontu pomieszczeń i tworzenia nowych instalacji. Ważne jest także przejście przez złożone procedury administracyjne, które są pierwszym etapem prac. Bez odpowiedniej zgody można narazić się bowiem na kary za nielegalne użytkowanie, które są po nowelizacji ustawy z 13 lutego 2020 roku bardzo wysokie.

Czym jest zmiana użytkowania obiektu budowlanego?

Za zmianę użytkowania obiektu budowlanego lub jego części uznaje się m.in. przekształcanie lokali mieszkalnych na lokale usługowe np. gabinety dentystyczne i kosmetologiczne czy też na kancelarie i biura. Zmiana zachodzi również wtedy, kiedy w odmienny sposób korzysta się z systemów bezpieczeństwa pożarowego i powodziowego, standardów higieniczno-sanitarnych, a także tych związanych z ochroną środowiska.

Odpowiednie zgłoszenie należy też złożyć w sytuacji, kiedy znacząco zmieniony ma być układ obciążeń budynku lub jego wielkość. Definicja zmiany użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jest zatem bardzo rozległa.

Zmiana użytkowania a pozwolenie na budowę

Zmiana użytkowania budynku wielokrotnie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy czy robót budowlanych. Jest to ważne wtedy, kiedy sposób eksploatacji obiektu ulega przemianie głównie poprzez przeprowadzenie robót budowlanych. W takim przypadku inwestor jest zobowiązany do złożenia w odpowiednim urzędzie projektu budowlanego. W przypadku zgłoszenia wymagany jest tylko projekt zagospodarowania przestrzeni.

Przy pozwoleniu należy złożyć zaś 3 egzemplarze projektu architektonicznego oraz również projektu zagospodarowania przestrzeni – projekt techniczny nie jest wymagany.

Gdzie i jak załatwić sprawę zmiany sposobu użytkowania budynku?

Większość spraw związanych ze zmianą sposobu użytkowania obiektu można załatwić w starostwie lub urzędzie miast. Większe inwestycje wymagają zaś zezwoleń urzędu wojewódzkiego. Niezależnie od organu prowadzącego sprawę, istotne jest przygotowanie pełnego pakietu dokumentów. W tym celu warto współpracować z zespołem doradców budowlanych, którzy specjalizują się w tworzeniu projektów, w usługach nadzoru inwestorskiego, a także w prowadzeniu ekspertyz budowlanych. Polecaną firmą jest biuro SZACHMAT z Krakowa, które oferuje swoje usługi zarówno klientom indywidualnym, jak i instytucjonalnym.

Jakie zatem dokumenty pomagają zebrać doradcy budowlani? Przy zmianie sposobu użytkowania domu, kamienicy czy przestrzeni w bloku, ważne są:

1. Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
2. Opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego.
3. Opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi.
4. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
5. Zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
6. Decyzja o warunkach zabudowy.
7. Ekspertyza techniczna, wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.

W przypadku korzystania z usług biura doradztwa budowlanego należy również dołączyć pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych oraz dowód zapłacenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.

Nowe przepisy prawa budowlanego a zmiana sposobów użytkowania budynku

Nowe przepisy prawa budowlanego dotyczą między innymi projektów budowlanych, pozwoleń na budowę oraz zgłoszeń budów. Istotne są one zatem przy zmianie sposobu użytkowania budynku i inwestor bezsprzecznie musi je poznać. Przy takim procesie administracyjnym przyjęto również nowe zasady dotyczące opinii budowlanych.

Od 19 września 2020 przy niektórych zmianach sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, trzeba sporządzić ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.